Constructoras e inmobiliarias ISR e IVA 2026

ISR e IVA en constructoras e inmobiliarias: contratos, costos por obra, cumplimiento laboral e identificación de quien aporta los recursos.

Una obra puede mostrar utilidad contable y, al mismo tiempo, tener problemas para pagar impuestos, nómina y proveedores. Esto ocurre porque el avance físico, la aprobación de estimaciones, la facturación y el cobro no siempre suceden en el mismo mes. Además, construir para un tercero, vender departamentos y rentar una nave industrial producen consecuencias fiscales diferentes.

Para administrar correctamente una constructora o inmobiliaria hay que conectar cuatro expedientes: el contrato, los costos por obra, el cumplimiento laboral y la identificación de quienes aportan o pagan los recursos. Esta investigación explica cómo hacerlo, con fundamentos, cálculos ilustrativos y decisiones prácticas para empresarios.

Alcance y fecha de corte. México, 26 de septiembre de 2026. Los ejemplos principales corresponden a personas morales del régimen general de la LISR; se señalan diferencias con personas físicas y RESICO. Las cifras son ilustrativas, en pesos mexicanos, sin IVA salvo indicación expresa. Los casos omiten partidas que no se describen y no sustituyen el cálculo completo de una empresa. Las obligaciones estatales y municipales deben determinarse por la ubicación de cada obra.

Actualizaciones que cambian la planeación. El Reglamento de la LFPIORPI fue reformado el 27 de marzo de 2026. Las nuevas reglas antilavado se publicaron el 7 de agosto de 2026, con entrada general el 30 de noviembre y diversas etapas en 2027 y 2028. La reducción de la jornada laboral ya fue aprobada: su aplicación semanal es gradual. Más adelante se separan las obligaciones actuales de las fechas futuras confirmadas. [F14, F15, F21, F25]

1 Identificar el negocio y el contrato antes de calcular impuestos

Las actividades no tienen un tratamiento único

Opinión empresarial. El primer ahorro es clasificar correctamente la operación. Una inmobiliaria no debe registrar como venta propia el precio de una casa que únicamente intermedia; una constructora tampoco debe aplicar automáticamente la exención de la vivienda a sus honorarios de supervisión.

Qué debe resolver el contrato de obra

En un contrato a precio alzado se pacta un importe por el resultado convenido, sujeto a las modificaciones válidamente acordadas. En precios unitarios, el importe depende de las cantidades ejecutadas y autorizadas. En administración, deben precisarse los honorarios, los gastos por cuenta del dueño y quién asume las obligaciones con trabajadores y proveedores. El nombre del contrato ayuda, pero su ejecución real determina sus efectos.

Antes de firmar conviene definir por escrito:

Identidad, RFC, domicilio y facultades de los contratantes; propietario del inmueble y titular de licencias.

Alcance, planos, presupuesto, catálogo de conceptos, etapas y procedimiento para autorizar trabajos extraordinarios.

Quién proporciona materiales, equipo y personal; quién dirige a los trabajadores y asume riesgos.

Anticipos, amortizaciones, estimaciones, fecha de aprobación, calendario de cobro y retenciones de garantía.

Precio antes de impuestos, IVA aplicable a cada componente y documentos para sustentar una exención o estímulo.

Responsables del registro de obra, obligaciones de seguridad social, información de contratistas y entrega final.

Reglas para cancelación, penas, garantías, entrega de documentación y solución de controversias.

La aprobación de una estimación tiene efecto fiscal. El artículo 19 del Reglamento de la LISR la vincula con la firma de conformidad del residente de supervisión o de la persona facultada por el cliente. Conviene conservar esa evidencia junto con la factura y el cobro. Para obra pública, también se revisan las disposiciones y retenciones específicas del contrato y de su legislación aplicable. [F1, F2]

Caso de administración. El dueño entrega $500,000 para adquirir materiales y paga $50,000 de honorarios. Si se pretende tratar los primeros $500,000 como recursos de terceros, deben existir mandato, comprobantes a nombre del dueño, trazabilidad bancaria y rendición de cuentas. Si las compras se facturan a la administradora y ésta asume la ejecución, la sustancia puede ser una obra contratada por un precio total. La LISR, artículo 18, fracción VIII, exige especial cuidado con cantidades recibidas para gastos por cuenta de terceros. [F1]

2 ISR y momento de acumulación de los ingresos

Régimen fiscal aplicable

El sector construcción no tiene una tasa única especial de ISR. Las personas morales del régimen general determinan el impuesto anual al 30% sobre el resultado fiscal, no sobre el dinero depositado en su cuenta. Las personas físicas aplican las disposiciones de su régimen y, cuando corresponde, tarifas progresivas. [F1]

La exención de ISR por venta de casa habitación de una persona física tiene requisitos propios. No se convierte en una exención de las ventas de una desarrolladora ni debe suponerse aplicable a inventarios de una actividad empresarial. Tampoco se elimina el IVA de una actividad gravada por tributar en RESICO.

Regla general y regla para contratos de obra

En el régimen general de personas morales, la enajenación de bienes y prestación de servicios sigue, en principio, el primero de los acontecimientos previstos en el artículo 17, fracción I: expedición del comprobante, entrega del bien o prestación del servicio, o cobro o exigibilidad del precio, incluidos anticipos. Una compraventa de unidades propias no se convierte automáticamente en contrato de obra por utilizar la palabra “construcción”.

Para contratos de obra inmueble, el artículo 17 contiene una regla específica: se acumula en la fecha en que se aprueba o autoriza la estimación para su cobro, siempre que ésta se pague dentro de los tres meses siguientes. Si no se paga dentro de ese plazo, el ingreso se acumula cuando efectivamente se paga. Los cobros por anticipos, depósitos, garantías u otros conceptos comprendidos en esa regla también se acumulan. Al amortizarlos contra una estimación se resta lo ya acumulado, para evitar duplicidades. [F1]

En otros contratos de obra ejecutada conforme a plano, diseño y presupuesto, la ley también regula estimaciones y, cuando no se presentan o su periodicidad excede tres meses, el avance trimestral. El Reglamento, artículo 18, permite una opción de avance mensual para los contratos de obra inmueble que cumplen sus condiciones, aplicada a todas las obras correspondientes del ejercicio. La demolición, proyección, inspección o supervisión tiene la opción específica del artículo 17 del Reglamento. No conviene elegir periodos distintos por contrato sin revisar estas condiciones. [F2]

Caso 1 Anticipo y estimación sin duplicar el ISR

Una constructora celebra un contrato de $5,000,000. Cobra un anticipo de $1,000,000 en enero. En marzo se aprueba una estimación de $1,500,000, contra la cual se amortizan $300,000 del anticipo; el cliente paga los $1,200,000 restantes en abril, dentro de los tres meses siguientes.

Si la estimación no se paga dentro de los tres meses, debe ajustarse el papel de trabajo y, cuando proceda, las declaraciones, para ubicar el ingreso conforme al cobro efectivo. La empresa necesita un control por estimación que muestre aprobación, fecha límite, cobro y amortización. No basta sumar CFDI emitidos.

Fondos de garantía. Separar el dinero efectivamente recibido como garantía de una parte del precio que el cliente retiene. La retención contractual no es automáticamente un descuento ni una deducción. Su exigibilidad, cobro y relación con la estimación requieren análisis particular.

Caso 2 ISR anual y pago provisional

Se supone que la empresa tiene ingresos acumulables por $12,000,000; costo deducible de $7,200,000; gastos deducibles de $1,500,000; deducción de inversiones de $300,000; PTU pagada de $200,000 y pérdidas fiscales pendientes actualizadas de $400,000. Se omite ajuste anual por inflación y cualquier otra partida no indicada.

Para un pago provisional distinto, supónganse ingresos nominales acumulados a junio de $6,000,000 y coeficiente de utilidad de 0.18. La utilidad estimada es $1,080,000; al 30%, el ISR acumulado es $324,000. Si los pagos anteriores acreditables suman $250,000, el provisional de junio resulta $74,000, sin PTU, pérdidas ni otras disminuciones en este ejemplo. El artículo 14 regula los ajustes que realmente procedan. [F1]

Opinión empresarial. El anticipo financia la obra, pero también puede anticipar ISR. El presupuesto debe reservar impuestos y cuotas antes de comprometer todo el efectivo en materiales. Si el coeficiente histórico ya no refleja la utilidad esperada, se evalúa la autorización de disminución de provisionales bajo el procedimiento legal; no se reduce unilateralmente.

3 Deducciones y control de costos por obra

Costo fiscal y gasto no significan lo mismo

La compra de materiales no siempre se deduce íntegra cuando se factura. En el régimen general, el costo de lo vendido se vincula con el ingreso correspondiente conforme al artículo 39 de la LISR. La RMF 2026, regla 3.3.3.3, relaciona el costo de contratos de obra inmueble con los avances autorizados y con el ejercicio en que se acumula el ingreso, atendiendo a la condición de cobro de tres meses. [F1, F6]

En un desarrollo para venta se controlan terreno, urbanización, construcción y unidades terminadas. Debe asignarse el costo a lotes, casas o departamentos con bases consistentes y comprobables. En una arrendadora, el edificio retenido para obtener rentas tiene una clasificación distinta al inventario para venta. En una constructora para terceros se identifican los recursos consumidos para cumplir cada contrato.

Conviene utilizar una clave por obra y otra por etapa, con presupuesto inicial, modificaciones autorizadas, costo incurrido y costo pendiente de terminar. La proyección al cierre debe actualizarse: un margen aparente puede desaparecer cuando aumentan acero, concreto, salarios o trabajos no presupuestados.

Opción de costos estimados del artículo 30

Los contribuyentes comprendidos en el artículo 30 pueden deducir erogaciones estimadas de costos directos e indirectos de las obras, en lugar de las deducciones correspondientes previstas en los artículos 19 y 25. Es una opción fiscal con controles propios; no es permiso para inventar costos ni reemplaza las facturas y evidencia de las erogaciones realizadas.

Factor de deducción = costos directos e indirectos estimados elegibles ÷ ingreso total estimado de la obra. La deducción estimada del ejercicio resulta de multiplicar ese factor por los ingresos acumulables de la obra.

No se incluyen indiscriminadamente todos los costos del presupuesto. El segundo párrafo excluye de la estimación las inversiones, remuneraciones subordinadas directamente relacionadas, gastos de operación y financieros, que siguen las reglas de deducción que les correspondan. Tampoco se vuelve a incluir el terreno si ya se optó por el artículo 191. [F1]

Caso 3 Factor de costos estimados

Una obra tiene ingreso total estimado de $10,000,000 y costos elegibles para el factor de $6,000,000. El factor es 0.60. Si acumula $4,000,000 en el ejercicio, la deducción estimada es $2,400,000. La nómina, inversiones y demás rubros excluidos se analizan por separado según sus reglas; no se suman otra vez como parte del factor.

Al cierre se recalcula el factor. Si baja a 0.55, la deducción correspondiente a esos $4,000,000 sería $2,200,000. Deben revisarse las complementarias que ordena el artículo 30 para el ejercicio y los anteriores afectados. La reducción relativa de 0.60 a 0.55 es 8.33%, superior a 5%; no debe confundirse el umbral legal con “cinco puntos porcentuales”. Procede revisar los recargos previstos por la ley.

Al terminar de acumular los ingresos se comparan erogaciones estimadas y realizadas, actualizadas en los términos del artículo. El exceso de estimadas tiene consecuencias de acumulación y, en su caso, recargos. Se requiere aviso por obra: el plazo legal es de quince días desde el inicio o celebración del contrato, según corresponda. La regla 3.3.3.4 de la RMF 2026 contempla una facilidad para ejercer después, ligada a declaraciones anuales complementarias y al aviso dentro del mes siguiente a su presentación; utiliza la ficha 29/ISR del Anexo 2. Una vez ejercida la opción, no puede cambiarse para esa obra. [F1, F6]

Opinión empresarial. La opción puede mejorar la correspondencia entre ingresos y deducciones, pero exige un presupuesto serio. Si no se puede explicar el costo pendiente de terminar, el supuesto beneficio puede transformarse en complementarias y recargos.

4 Gastos de operación nómina previsión social e inversiones

Requisitos para deducir

El artículo 27 de la LISR exige, entre otros requisitos aplicables, estricta indispensabilidad, CFDI válido, registro contable y cumplimiento de retenciones. Los pagos que exceden $2,000 deben efectuarse mediante los medios autorizados; en combustibles existen requisitos de pago aun por importes menores. Un comprobante, por sí solo, no demuestra que la operación ocurrió. Deben conservarse entregables, entradas de almacén, bitácoras y pagos. [F1]

La revisión debe separar partidas deducibles del ejercicio, inventarios, anticipos, activos fijos, gastos pendientes de cumplir requisitos y no deducibles. También debe conciliar proveedores con los supuestos del artículo 69-B del CFF y documentar la materialidad de las operaciones. [F5]

Nómina y previsión social

La deducción de salarios requiere comprobar la relación laboral, pagos, CFDI de nómina y retenciones; las inscripciones y obligaciones de seguridad social se atienden conforme al caso. El costo de mano de obra incluye prestaciones y cargas patronales, no sólo el salario neto entregado al trabajador.

La previsión social debe cumplir los requisitos de generalidad y demás condiciones del artículo 27, fracción XI. La exención de ISR del trabajador, la deducción patronal y la exclusión del salario base de cotización son análisis distintos. Llamar “ayuda” a una parte fija del salario no la convierte en previsión social ni la excluye del IMSS.

Para pagos que sean ingresos exentos del trabajador, el artículo 28, fracción XXX, limita la deducción: normalmente resulta no deducible el 53%; ese porcentaje baja al 47% cuando se cumplen las condiciones para no disminuir las prestaciones respecto del ejercicio anterior. La comparación se realiza con el procedimiento aplicable. [F1]

Caso 4 Prestaciones exentas. Sobre $100,000 de pagos exentos para trabajadores, la deducción será $47,000 si la proporción no deducible es 53%, o $53,000 si corresponde la proporción no deducible de 47%. Esto no significa que toda la nómina se deduzca sólo en esos porcentajes: el análisis recae en los pagos exentos que comprende la disposición.

Para IMSS se aplica el artículo 27 de la LSS: despensa, premios de asistencia y puntualidad, fondo de ahorro, alimentación y otras prestaciones tienen condiciones y límites específicos. Sólo se excluyen conceptos que satisfacen los requisitos legales y están debidamente registrados. Deben conciliarse salario fijo, variable o mixto y modificaciones de SBC. [F7]

Inversiones y partidas no deducibles

Maquinaria, vehículos, computadoras y edificios para uso o renta se deducen fiscalmente mediante las reglas de inversiones de los artículos 31 a 36. El terreno no se deprecia. No debe aplicarse la misma tasa a cualquier máquina: el porcentaje depende del bien, uso y actividad. El edificio que es inventario para vender tampoco se trata como una oficina propia depreciable.

Caso 5 Maquinaria. Para un equipo con monto original de inversión de $1,200,000, suponiendo que su clasificación legal permita 25% anual y que se use seis meses completos del ejercicio, la deducción histórica ilustrativa es $1,200,000 × 25% × 6/12 = $150,000, antes de actualización. Deben verificarse tasa, fecha de uso, meses completos y factores; no se deducen automáticamente $1,200,000 por haberlos pagado.

Entre los riesgos de no deducibilidad están gastos personales de socios, multas, provisiones sin autorización fiscal, comprobantes cancelados sin sustitución válida, pagos sin retenciones, documentación insuficiente de servicios especializados y deducciones duplicadas. En financiamiento deben revisarse intereses, partes relacionadas, capitalización delgada y límites de intereses netos cuando resulten aplicables. [F1]

Opinión empresarial. Pagar menos impuesto no justifica adquirir algo innecesario. La inversión se decide por su utilidad y recuperación; el beneficio fiscal se calcula después, con sus restricciones y efecto en caja.

5 Estímulo de ISR por adquisición de terrenos

El artículo 191 permite a quienes se dedican a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios optar por deducir el costo del terreno en el ejercicio de adquisición. Su finalidad práctica es adelantar la deducción; no es una exención permanente ni aplica a cualquier compra de tierra. [F1]

Los requisitos centrales son que el terreno se destine a construir desarrollos para enajenarlos; que al menos 85% de los ingresos acumulables corresponda a desarrollos inmobiliarios; que al vender se acumule el valor total del terreno conforme a la opción; que no se duplique su costo en el artículo 30, y que la escritura incluya la información reglamentaria. La opción comprende todos los terrenos del activo circulante durante un mínimo de cinco años.

Si el terreno se vende en ejercicios posteriores, debe considerarse el ingreso adicional del 3% del monto deducido actualizado por cada ejercicio comprendido desde la adquisición hasta el inmediato anterior a la venta, en los términos de la fracción III. Si no se enajena después del tercer ejercicio inmediato posterior al de adquisición, la ley exige acumular el costo actualizado. Esto obliga a proyectar el calendario de venta y el efecto de una demora.

Caso 6 Liquidez inicial y costo posterior

Una desarrolladora elegible compra un terreno por $3,000,000 y tiene suficiente utilidad fiscal para aprovechar la deducción. El efecto inicial potencial sobre ISR, aislando otros factores, es $900,000 a una tasa de 30%. Si no existe utilidad, no necesariamente se genera un ahorro de efectivo inmediato.

Por cada ejercicio comprendido en la mecánica del 3%, la referencia histórica sería $90,000 de ingreso adicional antes de actualización, con efecto de ISR de $27,000 al 30%, si existe base gravable. El cálculo definitivo debe incorporar INPC, fecha de venta y reglas de acumulación; el terreno no podrá deducirse por segunda vez al venderse.

Opinión empresarial. Debe compararse el valor del dinero adelantado con los ingresos adicionales y el riesgo de reversión. Es una decisión para el conjunto de terrenos sujeto a la opción, no una elección improvisada para cerrar un solo ejercicio.

6 IVA en ventas construcción y arrendamiento

Clasificar cada acto antes de facturar

La LIVA establece una tasa general de 16%. La exención del suelo y de construcciones destinadas o utilizadas para casa habitación está en el artículo 9, fracciones I y II. Si sólo una parte del inmueble es vivienda, la exención recae en esa parte; los hoteles no quedan comprendidos en ella. La vivienda exenta de IVA no está, por ese motivo, exenta de ISR. [F3]

El artículo 29 del Reglamento de la LIVA incluye ciertos servicios de construcción, ampliación de vivienda e instalación de casas prefabricadas habitacionales cuando el prestador proporciona mano de obra y materiales. Excluye de la consideración habitacional las instalaciones de urbanización y otras obras distintas. Un contrato de sólo mano de obra no satisface por ese hecho la condición. [F4]

Caso 7 Venta de un local con terreno

Se pacta una venta por $5,000,000: $1,500,000 corresponden al terreno y $3,500,000 a la construcción comercial, con valores sustentados. El IVA de la construcción es $560,000; el total cobrado sería $5,560,000. No se aplica 16% a los $5,000,000 ni se deja toda la operación exenta por incluir suelo. Deben coincidir contrato, avalúo, escritura y CFDI.

Causación por cobro efectivo

El IVA sigue la mecánica de contraprestaciones efectivamente cobradas del artículo 1-B, incluso anticipos o depósitos que tengan esa naturaleza. Incluye formas de extinción de obligaciones previstas en la ley, no solamente transferencias bancarias. Una estimación aprobada puede generar ISR en un mes y el IVA hasta otro, cuando se cobra. [F3]

En el caso 1, suponiendo una obra comercial al 16%, el anticipo de $1,000,000 causaría IVA de $160,000 al cobrarse en enero. En abril, el nuevo cobro de $1,200,000 causaría $192,000. La amortización del anticipo no genera nuevamente IVA sobre los $300,000 ya cobrados e incorporados al tratamiento del anticipo. El CFDI y sus relaciones deben reflejar correctamente la operación.

Acreditamiento del IVA

Para acreditar IVA deben satisfacerse, entre otros, los requisitos del artículo 5: relación con actividades gravadas o a tasa 0%, indispensabilidad, traslado expreso y separado, pago efectivo y entero de retenciones cuando corresponda. Para actividades exentas no se acredita el IVA atribuible a ellas. En actividades mixtas hay que identificar lo exclusivo y calcular la proporción de lo común. [F3]

El IVA no acreditable puede integrar el costo, gasto o inversión para ISR cuando corresponda y se satisfagan los requisitos; no se transforma automáticamente en gasto deducible inmediato. La preoperación, las inversiones y los cambios de destino tienen reglas de acreditamiento y ajustes específicas en los artículos 5, 5-A, 5-B y 5-C. No debe aplicarse una proporción de metros cuadrados como sustituto automático de la proporción fiscal legal.

Caso 8 IVA de un desarrollo mixto

Supóngase que en un mes se realizan actos gravados por $2,000,000 y exentos por $3,000,000, sin conceptos que deban excluirse del cálculo ni partidas de inversión. El IVA de gastos comunes pagados es $160,000. La proporción ilustrativa es 40%, por lo que se acreditan $64,000 de esos gastos. Además hay $80,000 de IVA exclusivo de actividad gravada y $48,000 exclusivo de actividad exenta.

Si el IVA causado por cobros gravados del mes es $320,000, el IVA a cargo sería $176,000, antes de retenciones, saldos a favor u otros ajustes. En un proyecto real deben separarse inversiones, periodos preoperativos y conceptos excluidos por el artículo 5-C.

Opinión empresarial. En vivienda, el IVA que se paga a proveedores suele convertirse en parte del costo. Si se cotiza ignorándolo, el margen se sobreestima. En un proyecto mixto, la separación de partidas debe comenzar desde compras y contratos, no al preparar la declaración.

7 Servicios parciales y contratistas en materia de IVA

El Decreto del 26 de marzo de 2015 concede un estímulo equivalente al 100% del IVA causado por ciertos servicios parciales de construcción de vivienda. Produce los efectos de una actividad por la que no se paga IVA; no equivale a tasa 0% ni autoriza conservar todo el acreditamiento de insumos. [F16]

Se requiere que el prestador aporte mano de obra y materiales y que el servicio se preste en la obra al propietario, quien debe ser titular de la licencia, permiso o autorización. También debe no trasladarse IVA, expedirse el CFDI exclusivo del servicio con el complemento correspondiente, recabarse la manifestación del prestatario por contrato y cumplirse la información y el aviso de opción. La manifestación debe obtenerse, a más tardar, para la primera declaración de IVA de los servicios, conforme al decreto.

El aviso anual se presenta en enero bajo el artículo Cuarto del decreto y la regla 11.5.4. Si se inicia la actividad posteriormente, debe revisarse el supuesto y plazo de la ficha vigente antes de aplicar el beneficio; no procede asumir que una presentación tardía conserva retroactivamente el estímulo. En 2026 las reglas 11.5.1 a 11.5.4 remiten al complemento y a las fichas 90/CFF y 91/CFF del Anexo 2. Las personas físicas tienen la información mensual prevista en la regla 11.5.3, con sus excepciones específicas. [F6, F17]

Caso 9 Instalación contratada por el propietario o por otro contratista

Un instalador suministra materiales y mano de obra para vivienda por $400,000. Si presta directamente al propietario titular de la licencia y cumple todos los requisitos, puede evaluar el estímulo respecto del IVA causado de $64,000. Sus insumos vinculados a esos servicios reciben el tratamiento de IVA no acreditable correspondiente.

Si el instalador factura a una constructora general que no es propietaria del inmueble, la condición del decreto no se satisface automáticamente. No debe aplicar el estímulo sólo porque el destino final sea casa habitación. Tampoco lo aplica a una instalación comercial dentro del mismo edificio, salvo la identificación de los servicios exclusivamente habitacionales que permite el decreto.

Retenciones. No existe una retención general de IVA de 6% por subcontratación vigente para toda contratación de personal. Las retenciones se determinan por los supuestos actuales del artículo 1-A de la LIVA y su Reglamento. Una persona física puede prestar un servicio empresarial de construcción distinto de un servicio personal independiente; no se retienen automáticamente dos terceras partes del IVA a todo contratista persona física. Honorarios profesionales y arrendamiento deben analizarse conforme a su supuesto; para ISR, el pago de una persona moral a una persona física RESICO puede generar retención de 1.25% conforme al artículo 113-J. [F1, F3, F4]

8 Contabilidad y NIF D1 y D2

Reconocer ingreso conforme al cumplimiento

La NIF D-1, Ingresos por contratos con clientes, utiliza un modelo de cinco pasos: identificar el contrato, distinguir obligaciones a cumplir, determinar la contraprestación, asignarla a esas obligaciones y reconocer ingresos cuando se transfiere el control. Esto explica por qué una factura o anticipo no prueba por sí mismo que la empresa ya ganó el ingreso contable. [F23, F26]

Para reconocer a lo largo del tiempo se analiza, entre otros supuestos, si el cliente recibe el beneficio conforme se presta, si controla el activo conforme se construye, o si el activo no tiene uso alternativo para el constructor y existe derecho exigible a cobrar el desempeño realizado. Si no se satisface el criterio aplicable, el reconocimiento corresponde al momento de transferencia de control. La preventa de departamentos no autoriza automáticamente reconocer todo conforme al avance. [F23]

Caso 10 Avance contable y estimación fiscal diferentes

Una obra de $10,000,000 cumple el criterio de ingreso a lo largo del tiempo. Se incurre en $3,000,000 de costos que representan fielmente el avance, frente a un costo total estimado de $7,500,000. El avance es 40% y el ingreso contable acumulado sería $4,000,000; el costo reconocido, $3,000,000, y el margen, $1,000,000.

Si sólo se aprobaron estimaciones por $3,000,000 y se cobraron $2,000,000, no se ajusta artificialmente la contabilidad para igualarla a la facturación. Deben distinguirse activo por contrato, cuenta por cobrar y pasivo por contrato según las condiciones de cobro y cumplimiento. Para ISR se revisan las estimaciones y los anticipos; para IVA, los cobros gravados. Este ejemplo no calcula los impuestos porque faltan las fechas de aprobación, cobro y antecedentes de anticipos.

Un método de costo incurrido sobre costo total exige depurar desembolsos que no representan avance, como ineficiencias extraordinarias o materiales aún no incorporados cuando su inclusión distorsiona la medición. Si cambian costos, alcance o precio, se actualiza la estimación y se documenta el efecto contable.

NIF D2 y costos del contrato

La NIF D-2 aborda costos para obtener y cumplir contratos, incluyendo su reconocimiento como activo cuando se satisfacen las condiciones, recuperación, aplicación a resultados y deterioro. No permite capitalizar cualquier gasto administrativo. Primero debe revisarse si el desembolso pertenece al alcance de otra norma, por ejemplo inventarios o propiedades, planta y equipo.

Ejemplo contable. Una comisión de $120,000 vinculada a obtener un contrato puede requerir reconocimiento como activo si cumple los criterios y se espera recuperarla; su aplicación a resultados debe corresponder a la transferencia de bienes o servicios relacionados. Un gasto general sin relación recuperable con un contrato no recibe ese tratamiento sólo por llamarse “costo comercial”. La deducción fiscal se evalúa separadamente. [F24]

La política contable debe complementarse con NIF C-4 para inventarios, C-6 para activos de uso, C-17 para propiedades de inversión cuando corresponda, C-9 para provisiones, D-3 para beneficios a empleados, D-4 para impuestos a la utilidad, D-5 para arrendamientos y D-6 para capitalización de financiamiento. Son normas contables, no estímulos fiscales. Las diferencias temporales entre bases contables y fiscales pueden generar impuestos diferidos.

Aplicación profesional. Esta exposición es una síntesis, no una reproducción de las NIF. La política de cada empresa debe documentarse con la edición oficial vigente y el análisis de sus contratos, especialmente en preventas, financiamiento, modificaciones y obligaciones de garantía.

Opinión empresarial. Un reporte útil muestra utilidad por obra, costo pendiente, cartera, anticipos por aplicar y efectivo disponible. El estado de cuenta bancario no sustituye ninguno de esos indicadores.

9 RFC CFDI buzón y obligaciones del CFF

La empresa debe mantener en el RFC su actividad, régimen, domicilios y obligaciones correctos; tramitar y renovar e.firma y certificados de sello digital; informar los cambios exigibles de socios y beneficiarios; y registrar establecimientos cuando proceda. La inscripción fiscal no sustituye licencias de construcción, permisos municipales o registros patronales. [F5]

La contabilidad debe permitir identificar operaciones, inversiones, inventarios, contribuciones y documentación soporte. Los artículos 28 y 30 del CFF regulan integración y conservación; el plazo general de cinco años tiene excepciones y cómputos especiales, particularmente en documentos corporativos y partidas con efectos prolongados. No debe destruirse el expediente de una obra sólo porque ya se entregó.

Emisión y recepción de comprobantes

Emitir CFDI con concepto, objeto de impuesto, tasa o exención, receptor y método de pago correctos; no facturar todo como “servicios varios”.

Distinguir anticipo verdadero de pago parcial de una operación cuyo bien y precio ya se conocen, conforme a las guías de facturación aplicables.

Cuando se usa PPD, emitir el complemento de recepción de pagos dentro del plazo de la RMF y conciliarlo con el cobro.

Relacionar anticipos, aplicaciones, notas de crédito y sustituciones para evitar ingresos o IVA duplicados.

Verificar CFDI de proveedores y nómina, estatus ante SAT, correspondencia con pagos y vínculo con la obra.

Los artículos 29 y 29-A sustentan la obligación de comprobación. La DIOT, retenciones, declaraciones mensuales y anual se atienden según el régimen y las facilidades vigentes; no todas las empresas están relevadas de informativas. El IVA precargado no elimina la obligación de validar exenciones, pagos efectivos, proporciones y complementos. [F3, F5, F6]

Buzón tributario y requerimientos

El artículo 17-K del CFF regula el buzón tributario. Deben habilitarse y mantenerse actualizados los medios de contacto, revisar avisos y descargar actuaciones completas. Conforme al artículo 134, fracción I, existe un plazo de tres días para abrir documentos digitales a partir del día siguiente al aviso; si no se abren, opera la notificación al cuarto día en los términos legales. El cómputo del plazo para responder depende del acto y de cuándo surte efectos. [F5]

Control recomendado. Designar responsable y suplente; registrar fecha de aviso, apertura, notificación y vencimiento; revisar también los canales de IMSS, INFONAVIT, STPS y PLD. Una fecha de vencimiento no debe quedar únicamente en el correo personal de un empleado.

10 IMSS y SIROC durante el ciclo de la obra

Quién asume las obligaciones

Cuando existe trabajo personal subordinado, corresponde inscribir al trabajador al régimen obligatorio. El dueño que contrata directamente puede ser patrón; también lo son contratistas y subcontratistas respecto de sus trabajadores. El reglamento de construcción establece presunciones y supuestos de responsabilidad; un contrato genérico no elimina obligaciones derivadas de los hechos. [F7, F8]

La excepción de trabajos realizados personalmente por el propietario, con ayuda familiar o cooperación comunitaria sin remuneración exige probar esas circunstancias. No ampara cuadrillas pagadas, aunque se les llame “ayudantes” o se trate de una casa particular. El artículo 4 del reglamento y el artículo 15 de la LSS deben aplicarse a los hechos reales.

Cómo evitar pagos indebidos y determinaciones presuntivas

La gestión legal de cuotas consiste en registrar correctamente días, salarios, incidencias, clasificación y trabajadores. No consiste en ocultar personal, presentar salarios menores o disfrazar subordinación con honorarios. Los costos de mano de obra por metro cuadrado y porcentajes publicados por el IMSS son relevantes para mecanismos presuntivos, entre otros usos legales; no son una tarifa ordinaria que sustituya las cuotas calculadas sobre salarios reales.

El artículo 18 del reglamento permite una determinación presuntiva cuando, ante el incumplimiento y requerimiento correspondiente, no se proporcionan elementos para determinar trabajadores, salarios y días. Un expediente que permita identificar esos datos es la defensa operativa más importante frente a una estimación que no refleje la realidad. [F8]

Ruta de cumplimiento de la obra

• Definir al patrón y obtener el registro patronal correspondiente, revisando municipio, clasificación y actividad.
• Inscribir a los trabajadores y comunicar movimientos dentro de los plazos aplicables, antes de exponerse a contingencias por un accidente sin aseguramiento.
• Registrar en SIROC el tipo de obra, ubicación y trabajos dentro de los cinco días hábiles siguientes al inicio; identificar propietario, contratista y fase según el caso.
• Integrar presupuesto, contrato, licencia, planos, superficie y datos de ejecución; mantenerlos conciliados con el registro.
• Presentar incidencias de suspensión, reanudación, cancelación o terminación conforme a su plazo; registrar actualizaciones que procedan.
• Conciliar mensualmente nómina, movimientos de afiliación, SUA, pagos y asignación de personal a obras; atender los reportes de SIROC aplicables.
• Presentar aviso de terminación dentro de cinco días hábiles de la conclusión y conservar su acuse.
• Revisar diferencias, requerimientos y el procedimiento de conclusión; cerrar el expediente de cumplimiento de cada contratista.

El SIROC cumple una obligación informativa de obra. No sustituye altas de trabajadores, determinación de cuotas, REPSE, ICSOE ni SISUB. [F9]

Caso 11 Cierre de obra y revisión del IMSS

Una obra termina el 10 de septiembre. El responsable debe computar los cinco días hábiles para presentar el aviso, considerando el calendario aplicable. El acuse acredita el aviso; no equivale automáticamente a una constancia de inexistencia de adeudos.

El artículo 12 A del reglamento prevé hasta noventa días hábiles desde el día hábil siguiente al aviso para la revisión ahí regulada; requerimientos pueden afectar el cómputo. El mismo artículo establece plazos de diez días hábiles para entregar información y quince días hábiles para aclarar o pagar diferencias notificadas, según su supuesto. Contempla oficio de conclusión y una presunción de cumplimiento si no se ejerce la facultad en los términos previstos, con excepciones por denuncias o información falsa. No debe resumirse como “a los tres meses el IMSS ya no puede revisar”. [F8]

Cuotas y nómina. No hay un porcentaje universal de IMSS para todas las constructoras. Intervienen SBC, días, prima de riesgos de trabajo, componentes fijos y variables, ramo de aseguramiento y tasas aplicables al ejercicio. Las aportaciones de vivienda y amortizaciones de créditos se concilian por trabajador conforme a la Ley del INFONAVIT. [F7, F10]

11 REPSE ICSOE y SISUB

La contratación debe ser válida antes del registro

La LFT prohíbe la subcontratación de personal. Permite servicios u obras especializados que no formen parte del objeto social ni de la actividad económica preponderante de la beneficiaria, con registro vigente y los demás requisitos. Por ello, una constructora no puede justificar el suministro de su cuadrilla operativa únicamente porque el proveedor tiene REPSE. Deben examinarse el alcance contratado, especialidad, autonomía y puesta a disposición de trabajadores. [F11]

Un proveedor que sólo vende materiales no se convierte por esa venta en prestador de servicios especializados. En sentido opuesto, cambiar el nombre del contrato por “suministro” no elimina la naturaleza laboral si en realidad se proporciona personal.

Los informes cuatrimestrales corresponden a quienes prestan los servicios u obras especializados conforme a los supuestos legales; el cliente debe vigilar y conservar evidencia, pero no sustituye al contratista en su declaración. ICSOE informa enero-abril en mayo, mayo-agosto en septiembre y septiembre-diciembre en enero siguiente. En días inhábiles se aplica el ajuste que corresponda a cada obligación. [F7, F9, F10, F12, F13]

Expediente del contratista

Para proteger deducción y acreditamiento deben verificarse registro y actividad autorizada, contrato, identificación de trabajadores y documentos exigidos. La LISR, artículo 27, fracción V, prevé recabar copias de CFDI de nómina, entero de retenciones y pagos de IMSS e INFONAVIT de los trabajadores involucrados. La LIVA, artículo 5, fracción II, exige documentación de la declaración y pago de IVA del contratista en el supuesto aplicable, con el plazo y efectos de rectificación previstos en ese artículo. [F1, F3]

El CFF, artículo 15-D, niega efectos fiscales a la subcontratación prohibida y condiciona el reconocimiento de servicios especializados válidos. La documentación no sanea un esquema cuya operación real está prohibida. Deben además considerarse responsabilidad solidaria laboral, de seguridad social y fiscal cuando se actualicen sus supuestos. [F5, F7, F10, F11]

Opinión empresarial. Antes de comparar cotizaciones, compare obligaciones. El precio menor puede ocultar salarios subdeclarados, ausencia de cuotas o un IVA que no podrá acreditarse. El control debe repetirse durante la ejecución, no sólo al contratar.

12 Inspecciones laborales y cambios confirmados para 2026

La STPS anunció el 21 de septiembre de 2026 un programa de 38,455 inspecciones, con enfoque de riesgo. Es una meta de vigilancia, no una nueva obligación de presentar un formulario para todas las constructoras. La preparación debe concentrarse en que el expediente coincida con lo que ocurre en la obra. [F18]

Documentos y condiciones que conviene revisar

Contratos individuales y, en su caso, colectivos; puestos, jornadas, pagos, descansos y prestaciones.

Recibos de nómina, evidencia de pago, vacaciones, prima vacacional, aguinaldo y PTU que corresponda.

Altas y salarios ante IMSS, contratistas, REPSE, contratos especializados y personal presente.

Diagnóstico de riesgos, programa de seguridad, responsables, capacitación y constancias aplicables.

Equipo de protección, controles de altura, excavación, maquinaria, instalaciones eléctricas y respuesta a emergencias según riesgos reales.

La NOM-031-STPS-2011 regula condiciones de seguridad y salud en construcción, con obligaciones según características y tamaño de la obra. La NOM-009-STPS-2011 se relaciona con trabajos en altura. Las normas específicas adicionales se seleccionan por los riesgos presentes; no basta entregar cascos y obtener firmas. [F19, F20]

Ante una inspección se verifica identificación y orden, se designa quien atienda, se documenta la diligencia, se entregan documentos auténticos y se registran observaciones y plazos. No deben improvisarse contratos retroactivos o respuestas falsas. Las reglas de aviso previo y oportunidad para aportar pruebas dependen del tipo de inspección; no existe un plazo único válido para todas.

Jornada laboral y presupuesto de obra

La reforma publicada el 1 de mayo de 2026 prevé la siguiente transición de jornada ordinaria semanal: 48 horas en 2026, 46 en 2027, 44 en 2028, 42 en 2029 y 40 en 2030. No autoriza reducir salarios ni prestaciones. El régimen transitorio de horas extraordinarias y el registro electrónico de jornada también deben revisarse: las disposiciones generales de este último tienen entrada prevista a partir del 1 de enero de 2027. [F21]

Aplicación empresarial. Una obra que se cotiza en 2026 y se ejecutará en 2027 debe presupuestar productividad, turnos, supervisión y costo laboral con la transición prevista. No se debe afirmar que todas las empresas ya tienen una jornada de 40 horas en septiembre de 2026 ni tratar la reforma aprobada como una simple propuesta.

13 Prevención de lavado de dinero en desarrollos inmobiliarios

Qué actividades pueden quedar comprendidas

La LFPIORPI considera vulnerable, en el artículo 17, fracción V, la realización habitual o profesional de construcción o desarrollo e intermediación de inmuebles cuando se involucran operaciones de compra o venta en los términos legales. La fracción V Bis incorpora la recepción de recursos destinados a un desarrollo inmobiliario cuya finalidad sea venta o renta. Una empresa debe analizar cada actividad y su papel; no basta revisar si la escritura ya se firmó. [F14]

La recepción de aportaciones, financiamiento o recursos destinados al desarrollo exige identificar su naturaleza y evaluar el supuesto de V Bis. No debe suponerse que el dinero queda fuera de revisión por provenir de un socio o recibirse mediante transferencia. Al mismo tiempo, un servicio aislado de mantenimiento no se clasifica automáticamente como compraventa o recepción de fondos para un desarrollo.

La intermediación, el arrendamiento y ciertos servicios profesionales pueden tener supuestos propios. Los avisos del notario, de la inmobiliaria y del desarrollador responden a obligaciones distintas; que una escritura genere aviso notarial no releva por sí mismo a los demás sujetos obligados.

Umbrales vigentes en pesos

La UMA diaria de 2026 es $117.31 desde el 1 de febrero. Los importes siguientes usan ese valor; para actos de enero u otro año debe utilizarse la referencia temporal que corresponda. [F22]

En V y V Bis la identificación no empieza sólo al alcanzar el umbral de aviso: la actividad comprendida exige identificación. Deben monitorearse acumulaciones en periodos de seis meses conforme a la ley y reglas aplicables. Los umbrales de aviso, de identificación y la prohibición de efectivo son tres controles distintos. [F14, F22]

Caso 12 Recursos fraccionados para un desarrollo

Una desarrolladora recibe de la misma persona tres aportaciones de $400,000 destinadas al mismo proyecto, en tres meses. Cada depósito aislado está debajo de $941,412.75, pero el total alcanza $1,200,000. Debe analizarse la acumulación y el aviso por el supuesto de recepción de recursos; dividir los depósitos no elimina la obligación. Se documentan aportante, instrumento jurídico, origen de recursos, beneficiario y aplicación al proyecto.

Para V Bis, el transitorio Sexto, fracción I, de la reforma reglamentaria de marzo de 2026 establece el uso del Anexo 5-B de avisos e informes mientras se actualiza el formato. Por tanto, no es correcto suspender indiscriminadamente los avisos de desarrollos a la espera de las nuevas reglas de noviembre. [F15]

Efectivo y medios de pago

El artículo 32 restringe pagos en monedas, billetes y metales preciosos en las operaciones y umbrales señalados, incluso si el efectivo se entrega por conducto de una entidad financiera. Debe controlarse el total pagado en efectivo y su relación con la operación; fraccionar pagos o depositarlos en ventanilla no resuelve la prohibición.

Política recomendada. Para operaciones inmobiliarias de valor relevante, pactar transferencias identificables desde cuentas del comprador o aportante y revisar formalmente cualquier excepción. La política interna puede ser más estricta que el mínimo legal. No confundir este control con el requisito de medios de pago deducibles de la LISR.

Obligaciones operativas

La empresa comprendida debe darse de alta, integrar expedientes, conocer actividad del cliente, identificar beneficiarios, conservar documentación, designar representante encargado cuando corresponda y presentar avisos o informes en los supuestos aplicables. Los avisos ordinarios vencen el día 17 del mes siguiente, conforme al artículo 23. Si el cliente se niega a entregar información necesaria, el artículo 21 ordena abstenerse de realizar la operación.

La conservación se amplió a diez años; el transitorio Séptimo de la reforma reglamentaria señala su aplicación respecto de actos u operaciones desde el 17 de julio de 2025. Deben preservarse registros que permitan reconstruir la operación. La obligación legal de avisos por sospecha dentro de 24 horas y sus escenarios deben atenderse junto con los formatos y transitorios de implementación, sin confundirlos con el aviso mensual. [F14, F15]

Opinión empresarial. El expediente se solicita antes de recibir fondos o cerrar la operación. Si se deja al contador para el último día, puede faltar la identidad de quien realmente aporta el dinero, y el problema ya estará dentro del proyecto.

14 Beneficiario controlador y encargado de cumplimiento

Dos regímenes que no deben confundirse

Beneficiario controlador es la persona física que finalmente obtiene el beneficio o ejerce control conforme a cada ordenamiento. No necesariamente es el representante legal, quien firma el contrato o el accionista que aparece en el primer nivel de una estructura corporativa.

Los porcentajes no son el único criterio. Una persona puede controlar por acuerdos, nombramientos o dirección de políticas. Además, las reglas publicadas en agosto de 2026 prevén, para el procedimiento de identificación del cliente persona moral, una primera revisión de participación de 25% o más, seguida de control por otros medios y alta dirección, conforme al artículo 23 Quinquies. Ese capítulo se observa para actos desde el 1 de marzo de 2027, de acuerdo con su transitorio Cuarto. No debe sustituirse el umbral fiscal de 15% por el de PLD. [F5, F14, F25]

Caso 13 Cadena de propiedad. Si Ana posee 80% de una sociedad que, a su vez, tiene 60% de la desarrolladora, su participación indirecta es 48%. El expediente debe llegar a Ana y examinar también si otras personas controlan por pactos. Archivar sólo el acta de la sociedad intermedia resulta insuficiente.

Los artículos 33 Bis y 33 Ter agregan obligaciones societarias de conservación, atención a requerimientos y registro en el sistema previsto, conforme a los lineamientos aplicables. Este frente debe revisarse por separado del expediente fiscal y de los avisos de clientes; no se presume cumplido por tener un archivo de accionistas.

Representante encargado del cumplimiento

El artículo 20 de la LFPIORPI exige designación para personas morales y las estructuras comprendidas y mantenerla vigente. Mientras no exista representante aceptado, la responsabilidad recae en quienes señala la ley, incluidos órgano de administración o administrador único. La persona física obligada cumple personal y directamente, salvo los supuestos legales.

El encargado necesita acceso a contratos, cuentas por cobrar, depósitos, expedientes y alertas; autoridad para detener una operación incompleta; y un canal para informar a la dirección. Debe contar con capacitación y una suplencia operativa documentada. Contratar a un asesor externo no transfiere automáticamente la responsabilidad de la empresa ni convierte al asesor en representante registrado. [F14]

15 Manual interno con enfoque basado en riesgos

Qué debe contener en una inmobiliaria

El manual debe describir procesos que realmente puedan ejecutarse. Copiar el de un banco o de otra actividad no resuelve los riesgos de preventas, aportaciones, cesiones, fideicomisos y devoluciones. Debe identificar al responsable de cada paso, evidencia, criterio de decisión y forma de escalar excepciones.

• Actividades vulnerables realizadas, registros, estructura de responsabilidad y ámbito del manual.
• Identificación del cliente, representante, beneficiario y aportante; verificación y actualización documental.
• Metodología de riesgos de la empresa y clasificación de clientes, operaciones, zonas y canales.
• Debida diligencia proporcional al riesgo y medidas reforzadas para situaciones relevantes, incluidas personas políticamente expuestas.
• Control de umbrales, acumulaciones, pagos de terceros, efectivo y operaciones inusuales.
• Revisión y presentación de avisos e informes, correcciones, conservación de acuses y confidencialidad.
• Aceptación, limitación o terminación de relaciones; negativas a proporcionar información y devoluciones de fondos.
• Conservación por el plazo aplicable, permisos de acceso, respaldos y protección de datos personales.
• Selección y capacitación del personal, mecanismos automatizados y revisión independiente según corresponda.
• Actualización del manual y seguimiento de deficiencias y cambios normativos.

Matriz ilustrativa para tomar decisiones

Estos indicadores son una propuesta de control para el negocio, no una calificación oficial automática de delito. La ponderación debe corresponder al tamaño, productos y operaciones de la empresa; el riesgo alto demanda medidas reforzadas, no conclusiones infundadas sobre una persona.

Calendario de implementación antilavado

La evaluación de riesgos de marzo de 2027 toma información del año inmediato anterior o la disponible en el supuesto transitorio. La auditoría puede ser interna o externa conforme al nivel de riesgo y requisitos; el riesgo alto exige revisar las reglas de independencia y auditoría externa. Deben presupuestarse desde ahora los datos, personal y sistemas necesarios. [F25]

Distinción importante. El plazo del nuevo manual con enfoque de riesgos no elimina el documento de lineamientos de identificación ya exigible bajo las reglas anteriores. Tampoco la transición del capítulo de beneficiario controlador borra las obligaciones de identificación que ya existen en la ley ni el expediente exigido por el CFF.

Opinión empresarial. El mejor manual se prueba con una operación real: quién recibe al cliente, quién revisa la cuenta de origen, quién autoriza una excepción y quién conserva la evidencia. Si nadie puede ejecutar esos pasos, el documento todavía no funciona.

16 Multas y consecuencias del incumplimiento

Los costos no se limitan a multas. Puede haber contribuciones omitidas, actualización, recargos, pérdida de deducciones o acreditamientos, responsabilidades solidarias y restricciones operativas. La sanción exacta depende de la conducta, fecha, disposición aplicable y circunstancias del caso; no se suman mecánicamente todos los máximos.

Sanciones antilavado

Con UMA diaria de $117.31, los artículos 53 y 54 de la LFPIORPI producen las siguientes referencias. Son rangos legales ilustrados con UMA 2026, no determinaciones de una multa concreta. [F14, F22]

El artículo 53, fracción III, distingue el aviso presentado dentro de treinta días posteriores al vencimiento y la extemporaneidad mayor, para la que remite expresamente al artículo 54, fracción II. Debe distinguirse ese supuesto de la omisión prevista en las fracciones VI del 53 y III del 54. La regularización y cualquier beneficio del artículo 55 requieren revisar sus condiciones; no se promete eliminación automática de sanciones.

Riesgos fiscales laborales y de seguridad social

En IMSS, el artículo 304 contempla multa de 40% a 100% de conceptos omitidos en el supuesto que regula, además de cuotas y accesorios; los artículos 304 A y 304 B tipifican otras infracciones. La omisión de la información de servicios especializados tiene su propio supuesto y rango. Los capitales constitutivos por contingencias de trabajadores pueden exceder ampliamente el ahorro aparente de no asegurarlos. [F7]

En materia laboral, la subcontratación prohibida y la prestación especializada sin registro pueden generar las sanciones del artículo 1004-C de la LFT y responsabilidad de las partes conforme al caso. Las infracciones de seguridad y salud tienen sanciones propias; si existe peligro grave e inminente pueden proceder medidas sobre el centro de trabajo. [F11]

En materia fiscal, rechazar costos o acreditamientos puede elevar significativamente ISR e IVA. Las sanciones por RFC, CFDI, declaraciones, contabilidad y beneficiario controlador se determinan con el CFF y sus cantidades actualizadas; el artículo 84-N prevé sanciones por cada beneficiario en los supuestos del artículo 84-M. El expediente de beneficiario no es un trámite opcional para una desarrolladora obligada. [F5]

17 Calendario y control para la dirección

El ISR provisional y el IVA mensual normalmente tienen como fecha legal de referencia el día 17 del mes siguiente, con ajustes o facilidades que deben revisarse por contribuyente. Las cuotas mensuales, aportaciones y amortizaciones bimestrales, impuestos sobre nómina y derechos locales siguen calendarios propios. La anual de personas morales del régimen general se presenta dentro de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio. [F1, F3, F7, F10]

Obligaciones locales y otras revisiones

Por cada entidad y municipio deben verificarse impuesto sobre nóminas, adquisición de inmuebles, predial, licencias, derechos de construcción, uso de suelo, protección civil y, cuando corresponda, obligaciones ambientales. No existe una tasa nacional única para esos conceptos. En obra pública deben revisarse retenciones y derechos del contrato; en financiamiento, operaciones con partes relacionadas y fideicomisos, sus obligaciones adicionales.

También deben revisarse PTU y sus límites laborales, avisos fiscales por efectivo y, en su caso, préstamos o aportaciones sujetos a información. El cumplimiento PLD no sustituye los avisos fiscales de la LISR: responden a bases y umbrales distintos. [F1, F11, F14]

Plan de revisión en treinta días

• Primera semana. Clasificar obras, inmuebles, contratos, regímenes y destinos de IVA; identificar registros y obligaciones faltantes.
• Segunda semana. Conciliar ingresos, anticipos, estimaciones, cobros, costos y nómina; detectar diferencias con declaraciones.
• Tercera semana. Revisar SIROC, contratistas, REPSE, ICSOE, SISUB y documentación de personal en sitio.
• Cuarta semana. Integrar beneficiarios, expedientes PLD, calendario de nuevas reglas y plan de corrección con responsables y fechas.

Indicadores para el empresario. Margen estimado al terminar por obra; costo pendiente contra presupuesto; estimaciones aprobadas no cobradas; anticipos sin aplicar; IVA no acreditable; contratistas con expediente completo; trabajadores conciliados; y operaciones inmobiliarias con expediente y aviso oportunos. Los indicadores deben convertirse en acciones, no quedarse como una lista de alertas sin responsable.

18 Preguntas frecuentes

Si vendo vivienda exenta de IVA tampoco pago ISR

No. Son impuestos diferentes. La persona moral acumula sus ingresos y determina ISR conforme a su régimen, aunque la operación tenga exención de IVA.

Puedo deducir todo lo que compré para una obra aún no vendida

No automáticamente. Debe revisarse inventario, costo de lo vendido, inversiones, pagos y opciones fiscales válidamente ejercidas. Comprar y deducir son acontecimientos distintos.

El proveedor con REPSE me libera de toda responsabilidad

No. Hay que verificar que la contratación sea permitida, que la actividad esté cubierta y que el expediente y cumplimiento sean reales y continuos.

El notario presenta todos los avisos antilavado de mi empresa

No. Su aviso obedece a su actividad. La empresa debe determinar sus propias obligaciones por venta, intermediación o recepción de recursos.

Debo esperar a 2027 para identificar beneficiarios controladores

No. Ya existen obligaciones fiscales y de PLD. Lo que tiene fechas futuras es la aplicación de determinados capítulos y mecanismos nuevos, bajo sus transitorios.

Puedo tratar todo el edificio mixto como vivienda

No. Debe separarse la parte habitacional de locales, oficinas, urbanización y demás componentes, tanto para facturación como para acreditamiento y costos.

19 Criterio de Voracom Sys para tomar decisiones

Una obra rentable necesita un presupuesto que incluya impuestos no recuperables, seguridad social, prestaciones, cumplimiento y costo financiero de las diferencias entre facturar y cobrar. La planeación fiscal útil comienza antes de comprar el terreno y firmar el contrato.

En Voracom Sys recomendamos construir un expediente único por proyecto que conecte presupuesto, estimaciones, CFDI, bancos, nómina, SIROC y contratistas; y un expediente corporativo separado para beneficiario controlador y prevención de lavado de dinero. Así, cada decisión puede sustentarse con documentos y cada declaración puede explicarse.

¿Tu empresa conoce su utilidad real por obra y sus obligaciones pendientes? Solicita una revisión de contratos, costos, ISR, IVA y cumplimiento para identificar diferencias antes del cierre o de una visita de autoridad. Consulta los servicios de Voracom Sys.

Autor. LCP MI Germán Zuazo Mendoza.

20 Fundamentos principales para consulta

La ficha inicial contiene enlaces a las fuentes identificadas como F1 a F27. Las leyes, reglamentos, decretos y reglas se distinguen de las guías operativas; estas últimas orientan el uso de aplicativos, pero no sustituyen las disposiciones. La interpretación empresarial y los casos numéricos son desarrollos explicativos de esta investigación.

Vigencia editorial. Antes de aplicar una opción o presentar un trámite deben confirmarse la disposición y ficha vigentes para la fecha de la operación.

Contenido informativo. No sustituye una asesoría formal: su alcance depende de cada caso. Las disposiciones fiscales cambian, así que revisa la fecha de investigación antes de usar estas cifras.